Гайд по продаже недвижимости на Кипре

Для продажи недвижимости вам понадобятся такие специалисты, как агент по недвижимости и юрист. Возможно, вы также захотите найти квалифицированного оценщика, который определит запрашиваемую цену за недвижимость.

Соответствующий закон: Закон об агентах по недвижимости № 273(I) от 2004 года и поправка к нему № 118(I) от 2007 года.

Строго говоря, при продаже недвижимости не обязательно прибегать к помощи юриста.

Тем не менее, в любом процессе продажи есть свои сложности. Переговоры об условиях и составление хорошего договора могут быть сложными. Подача правильных документов требует специальных знаний. Поэтому настоятельно рекомендуем вам воспользоваться услугами юриста или юридической фирмы.

Мы предлагаем получить расценки от адвокатов по недвижимости юридической фирмы Джорджа Константину и на основании этого принять решение.

В связи с защитой персональных данных ваш адвокат или вы сами мало что можете сделать для проверки экономической состоятельности покупателя.

Если покупатель – компания, юрист может провести поиск в Регистре компаний, чтобы убедиться, что компания не является банкротом.

Сделка может показаться вашему адвокату подозрительной.

Например, покупатель заплатит крупную сумму наличными, но не сможет толком объяснить источник богатства.

Тогда адвокату придется сообщить об этом в MOKAS (отдел по борьбе с отмыванием денег на Кипре). MOKAS проведет расследование.

Соответствующий закон: Законы о предупреждении и борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма 2007-2021 гг.

См. рекомендации правительства на сайте icpac.org.cy: Руководство по подозрительным сделкам/деятельности (PDF)

Доверенность – это способ избежать участия в процессе продажи. Если вы слишком заняты или живете за границей, есть вариант выдать доверенность своему адвокату на проведение всей сделки.

Если вы оформляете доверенность на Кипре, вам необходимо явиться к удостоверяющему офицеру (с документами, удостоверяющими личность). Он поставит печать на доверенности.

Если вы подписываете доверенность за границей, она должна быть должным образом подписана, нотариально заверена и апостилирована.

Нотариальное заверение означает, что сначала доверенность подписывается у нотариуса, а затем подпись и печать заверяются в ближайшем посольстве или консульстве Кипра. Некоторые правила могут отличаться в зависимости от законодательства вашей страны. В посольстве или консульстве Кипра вам скажут, так ли это, и объяснят, что нужно делать.

Основным юридическим документом при продаже недвижимости является договор купли-продажи. В ходе переговоров вам может понадобиться заключить так называемое "соглашение о резервировании".

Соглашение о резервировании при продаже недвижимости – это отдельное соглашение от договора купли-продажи. По соглашению о резервировании вы обещаете сохранить предложение открытым для покупателя в течение определенного периода. В обмен на это обещание покупатель выплачивает задаток за резервирование.

В течение оговоренного периода продавец, покупатель и их юристы ведут переговоры о продаже. Они обсуждают цену, способ оплаты, передачу и т. д.

Если по истечении указанного срока стороны не приходят к соглашению, недвижимость снова становится доступной для продажи новому покупателю. Первый покупатель теряет задаток, поскольку задаток – это цена, уплаченная за то, чтобы предложение оставалось открытым.

Если стороны приходят к соглашению, они окончательно согласовывают условия.

Если вы предприятие или компания, продающая дом вне плана, обсудите и согласуйте технические детали, используемые материалы и затраты. Обсудите и согласуйте реальные сроки строительства.

Если вы являетесь предприятием или компанией, вы можете использовать готовый договор со своими стандартными условиями или адаптировать готовый договор к ситуации. Ваш юрист проследит за тем, чтобы условия были справедливыми и чтобы не возникло проблем с несправедливыми условиями в законе Кипра о потребительских договорах. Он распространяется на случаи, когда бизнес продает недвижимость покупателю, не являющемуся бизнесменом.

Ниже перечислены налоги, которые уплачиваются при продаже недвижимости на Кипре.

Налог на передачу недвижимого имущества на Кипре - это налог, введенный 22 февраля 2021 года и подлежащий уплате при передаче имущества. Соответствующий закон - N 12(I) 2021. Согласно этому закону, продавец должен заплатить 0,4 % от суммы, полученной за недвижимость, в Центральное агентство по равномерному распределению бремени (CAEDB). Деньги, собранные CAEDB, используются для помощи кипрским беженцам.

Источник: portal.dls.moi.gov.cy

Коммунальные платежи на Кипре подлежат оплате, если вы продаете квартиру или другую жилую недвижимость с коммунальными платежами. Вы заплатите управляющему комитету здания или компании по управлению недвижимостью и получите декларацию о том, что у вас нет неоплаченных платежей. Эту декларацию вы передадите покупателю.

Согласно данным Home Owners Alliance (hoa.org.uk), "налог на прирост капитала уплачивается при продаже актива [например, дома], стоимость которого выросла с момента покупки". То есть, когда недвижимость стоит больше, чем ее "первоначальная стоимость приобретения".

Соответствующее законодательство: Закон о налоге на прирост капитала 1980 года (52/1980); последняя поправка N. 197(I)/2022.

Продавая недвижимость как бизнес, вы будете платить не налог на прирост капитала, а налог на прибыль. Стандартный подоходный налог для компаний на Кипре составляет 12,5 %.

Трансферные сборы и НДС оплачиваются покупателем. Сниженный НДС в размере 5% уплачивается покупателями, впервые приобретающими недвижимость, за первые 130 кв. м. До июня 2023 года этот показатель составлял 200 кв. м. Все остальные покупатели платят по средней ставке 19 %.

Если НДС был уплачен, плата за перевод/трансфер не взимается. Объекты перепродажи, купленные на вторичном рынке недвижимости Кипра, освобождаются от НДС.

Затем земельный кадастр переводит собственность и выдает документы на право собственности на имя покупателя.

Если вы подпишете, проштампуете и сдадите на хранение договор переуступки, документы на право собственности будут выданы непосредственно покупателю. При наличии договора купли-продажи и соглашения об уступке права собственности документы на право собственности будут выданы на ваше имя, а затем вы должны будете передать право собственности покупателю. Поэтому практичнее использовать договор переуступки.

Если вы по какой-либо причине задерживаете передачу документов на право собственности, покупатель может обратиться в суд с требованием о конкретном исполнении. Согласно этому приказу, вы должны передать недвижимость покупателю.

Обратите внимание, что для этого покупатель должен сдать договор купли-продажи на хранение в Земельный кадастр в течение шести месяцев с момента подписания договора.

Если задержка связана с тем, что недвижимость заложена, покупатель может сам оплатить ипотеку.

Согласно измененному законодательству (N. 132(I)/2023), покупатель должен передать на хранение декларацию вместе с договором купли-продажи. Это заявление должно быть подписано владельцем ипотеки (банком) и вами, и в нем должно быть указано, что если покупатель выплатит 95 % ипотеки, владелец ипотеки снимет закладную с недвижимости и подтвердит это в Земельном кадастре. Затем Земельный кадастр передаст недвижимость покупателю.

Соответствующее законодательство:

Закон о продаже земли (конкретное исполнение) № 81 (I) /2011 с поправками N. 132(I)/2023.

Согласно данным Департамента земельного кадастра и картографии, рынок недвижимости в 2023 году продемонстрировал значительный рост, а объем сделок превысил 6 миллиардов евро. Данные за четвертый квартал 2024 года, представленные Королевским институтом дипломированных оценщиков (RICS), фиксируют рост рыночной стоимости во всех классах активов, кроме помещений розничной торговли и туристических апартаментов. В сравнении с прошлым годом стоимость домов выросла на 2,29 %.

Таким образом, сейчас подходящее время для продажи. Помните, что многое зависит от рыночной привлекательности недвижимости (местоположение, состояние, особенности и так далее).

Ознакомьтесь с ценами на недавно проданную кипрскую недвижимость.

Чтобы получить совет, учитывающий вашу личную ситуацию и потребности, обратитесь к нашему риэлтору. Данное руководство носит исключительно информационный характер и не дает личных финансовых советов.

Чтобы комнаты казались большими, а пространство - просторным, наведите порядок и уберите громоздкую мебель. Некоторые эксперты утверждают, что все личные вещи тоже должны быть убраны, чтобы зритель не чувствовал себя незваным гостем. Другие советуют оставить немного личных вещей, чтобы зритель проникся атмосферой "стиля жизни". Совет, который должен быть взвешенным, – "не переусердствуйте". Сделайте пространство воздушным и светлым и не оставляйте все свои личные вещи на виду.

И наконец: агент по недвижимости посоветует, как показать недвижимость, что сказать и так далее. По закону вы не обязаны раскрывать или рассказывать обо всем. Однако отвечайте на все вопросы правдиво. Также не пытайтесь скрыть проблемы, расставляя, например, мебель перед поврежденной стеной или перед плесенью. Сокрытие проблем может привести к неприятностям (это называется "введение в заблуждение", ложное заявление или сокрытие правды).