Гайд по аренде недвижимости на Кипре
Руководство по аренде недвижимости на Кипре: необходимые специалисты, юридические правила, документация, банки и налогообложение.
А также пошаговый обзор всех этапов аренды – от арендодателей до арендаторов, от жилой недвижимости до Airbnb и от составления договоров до арендного этикета.
Для арендодателей и для арендаторов
Применимое право
Закон о контроле арендной платы 1983 года (N. 23/1983), с поправками.
Этот закон охватывает все области, которые подлежат контролю арендной платы. Список этих территорий можно найти в Таблице (Πίνακας) Закона, параграф 3. К территориям, которые не подлежат контролю, относятся туристические зоны, аэропортовые и портовые зоны, а также территории государственных земель.
Чтобы попасть под контроль арендной платы, недвижимость должна быть построена и сдана в аренду до 31 декабря 1999 года.
Таблица зон контроля арендной платы приведена в постановлении Совета министров 519/2007. За подробностями, разъяснениями и дополнительной информацией обращайтесь на сайт соответствующего муниципалитета. С Постановлением 519/2007 можно ознакомиться в формате PDF по адресу www.cylaw.org (на греческом языке, PDF, 100 Кб).
Договоры аренды на неконтролируемые территории являются договорными; они полностью регулируются соглашением, которое заключают и подписывают арендодатель и арендатор. Договорную аренду можно продлить.
Обратите внимание, что все договоры аренды, заключенные на срок до шести месяцев, являются договорными.
Арендные отношения в рамках Rent Control также регулируются договором (соглашением, подписанным арендодателем и арендатором). Тем не менее, закон об аренде применяется.
Что необходимо указать в договоре аренды
- Размер арендной платы, а также способ и время оплаты.
- Продолжительность (на какой срок?).
- Может ли договор быть продлен или возобновлен.
- Депозит и при каких обстоятельствах арендодатель может его удержать.
- Какие коммунальные услуги будут включены.
- Если это квартира, будут ли включены коммунальные расходы.
- Ремонт: на Кипре принято, что арендодатель делает ремонт, а арендатор устраняет причиненный им ущерб. При желании арендодатель и арендатор могут договориться об ином. Они должны указать эти условия в договоре.
- Страхование: Арендодатель и арендатор должны договориться о страховании.
- Может ли арендодатель потребовать увеличения арендной платы и когда (арендная плата может быть увеличена на Кипре после 22 апреля 2023 года, см. ниже).
- Различные вопросы, такие как домашние животные, наличие парковки и разрешены ли незначительные изменения.
- Четко опишите состояние недвижимости, возможно, в приложении. Хорошей идеей будет сфотографировать квартиру непосредственно перед или в день переезда.
- Срок уведомления.
- Визиты арендодателя. Арендодатель не может входить в дом арендатора без разрешения. Нелишним будет обсудить, когда арендодатель может навещать вас. Визиты арендодателя не должны быть слишком частыми. Обычно это два раза в год.
Когда можно выселить арендатора на Кипре?
Недавно в законодательство Кипра были внесены некоторые изменения.
Вот что происходит в районах, охваченных законом контроля аренды:
Если срок действия договора аренды истекает, но арендатор продолжает вносить арендную плату, его нельзя выселить за исключением очень специфических обстоятельств.
Первое из этих обстоятельств – если арендатор не платит за квартиру. В этом случае произойдет следующее:
- Арендодатель направит им уведомление.
- У арендатора есть 21 день, чтобы заплатить. Затем арендодатель может подать письменное уведомление и ходатайство о выселении.
- Арендатор может внести арендную плату в суд, получить квитанцию из бухгалтерии суда и ответить на заявление арендодателя.
- В течение 3 дней секретарь суда отклонит или одобрит заявление о выселении.
- Если постановление о выселении принято, арендатору дается 90 дней на то, чтобы покинуть жилье.
Другими обстоятельствами, при которых арендатор может быть выселен, являются:
- Арендатор не вносит арендную плату в течение 21 дня после получения уведомления о необходимости оплаты.
- Арендодателю нужен дом для себя, членов семьи или родителей-иждивенцев.
- Арендодатель сделает одно из следующих действий: снесет и реконструирует или произведет существенные изменения.
- Арендатор доставляет неудобства, использует имущество в незаконных/аморальных целях или нанес ущерб имуществу разрушительными действиями или по неосторожности.
Увеличение арендной платы
В период с 22 апреля 2023 года по 21 апреля 2025 года арендодатели имеют право потребовать от своих арендаторов повышения арендной платы до 6%. Повышение более чем на 6% будет противоречить Закону о контроле арендной платы.
В этом случае арендаторы могут отказаться от повышения, если они занимают недвижимость не менее двух лет. Если арендатор отказывается, арендодатель может подать иск в Суд по арендным спорам, чтобы определить справедливую стоимость аренды недвижимости.
Аналогичным образом, арендаторы могут подать иск в Суд по арендным спорам, если считают, что арендная плата значительно превышает рыночную цену. В ходе разбирательства суд по арендным спорам будет учитывать различные факторы, такие как возраст, характеристики, размер, местоположение, состояние недвижимости и предоставляемые удобства. Однако личные обстоятельства не будут приниматься во внимание.
Банк вступает во владение имуществом
На Кипре, если банк вступает во владение недвижимостью (foreclosure), выселить арендатора невозможно. Договор аренды продолжается в обычном режиме.
То же правило действует и в отношении субаренды.
Для арендодателя
Необходимые документы
Неплохо бы собрать комплект, в который войдут документы:
- Подтверждение права собственности (например, свидетельство о праве собственности).
- Удостоверение личности (паспорт или удостоверение личности).
- Договор аренды (впрочем, арендодатель и арендатор могут обговорить некоторые условия заново).
Налог на доходы от аренды
Налоги, уплачиваемые с доходов от аренды на Кипре, следующие:
Налог на прибыль
Доход от аренды добавляется к другим доходам, получаемым арендодателем. Затем со всей суммы взимается налог. Процент составляет от 0 до 35 % в зависимости от суммы.
Специальный оборонный взнос (SDC)
Это специальный налог, уплачиваемый в помощь обороне Кипра. Ставка составляет 2,25%.
SDC уплачивается налоговыми резидентами Кипра, которые также являются домицилированными на Кипре.
Если вы не являетесь домицилированным лицом, вы полностью освобождаетесь от уплаты SDC.
Кто является налоговым резидентом Кипра? Любое лицо, которое,
- проводит на территории Кипра более 183 дней в году; или,
- 60 дней в году и не является налоговым резидентом нигде в другом месте; или,
- не проживает более 183 дней где-либо еще, но имеет какую-либо связь с Кипром, включая бизнес.
Кто является недомицилированным налоговым резидентом?
Иностранец, который переносит свое налоговое резидентство на Кипр, может считаться недомицилированным на Кипре в течение максимум 17 лет.
Общий вклад в систему здравоохранения (ОВСЗ)
ОВСЗ взимается с доходов от аренды по ставке 2,65%. Он применяется ко всем налоговым резидентам Кипра, независимо от того, проживают они на территории страны или нет. Взнос используется для финансирования государственной системы здравоохранения GeSY.
Гербовый сбор
Сам договор аренды должен быть заверен печатью. Штамповый сбор составляет 0-2% и взимается только один раз.
НДС
Арендодатель не будет платить НДС за жилую недвижимость, которую арендатор не будет использовать для облагаемой налогом деятельности.
Когда арендодатель должен уплатить НДС?
- Доход от аренды составляет более 15 600 евро в год; и,
- Сдача в аренду началась после 17 ноября 2017 года; и,
- Арендодатель сдает недвижимость в аренду с целью ведения налогооблагаемой деятельности. Например, арендатор будет использовать недвижимость в качестве розничного магазина.
Что такое налогооблагаемая деятельность?
Налогооблагаемой деятельностью является любая поставка или предоставление товаров и услуг. Как правило, все, что предоставляется в обмен на деньги, оплату или вознаграждение, считается предоставлением услуг. Предоставление товаров или услуг бесплатно не является налогооблагаемой деятельностью.
Применимое законодательство: Статьи 7 и 8 Закона об НДС (95(I)/2000), с изменениями.
Граждане третьих стран
Чтобы владеть недвижимостью на Кипре, гражданин третьей страны должен получить разрешение от Совета министров. Разрешение обычно позволяет использовать недвижимость только в личных целях.
Гражданину ЕС разрешается владеть недвижимостью для аренды на Кипре.
Air BnB
Air BnB – это комната или квартира, сдаваемая в аренду через сайт совместного использования жилья www.airbnb.com, Airbnb.
Соответствующее законодательство:
Закон о создании и эксплуатации гостиниц и мест размещения туристов от 2019 года (34(I)/2019) с поправками, внесенными Законом 11(I)2023 от 3 апреля 2023 года.
См. также: Положение о создании и эксплуатации гостиниц и туристических средств размещения Закон от 2019 года (34(I)/2019).
Чтобы сдавать свою недвижимость в аренду как Air BnB на Кипре, вам необходимо следовать законодательству и правилам заместителя министерства туризма Кипра.
Вкратце, правила и законодательство гласят следующее:
Имущество, сдаваемое в аренду как Air BnB, относится к категории "заведения самообслуживания (экономика совместного пользования)".Требования для регистрации в качестве Air BnB
Владелец должен представить заместителю Министерства туризма заявление или декларацию о том, что недвижимость:
- Соответствует ряду минимальных требований, таких как наличие удобств частного дома, туристически оборудованной или частной квартиры (статья 16 A законодательства).
- Зарегистрирована в Налоговом управлении.
- Застрахована от пожара, опасностей и небрежности. Также
- Приложите к заявлению/декларации счета за коммунальные услуги, документы на право собственности и разрешение на строительство.
- Если владельцем является компания, она должна предоставить свидетельство о регистрации.
Если заявление или декларация одобрены, заместитель Министерства туризма зарегистрирует компанию и выдаст знак.
Лицензия действительна в течение 5 лет и может быть продлена.
С полученным знаком и регистрационным номером можно размещать рекламу на любой платформе Air BnB.
Заявку на регистрацию можно подать только онлайн на сайте: www.tourism.gov.cy.
Доход от Air BnB облагается налогом в соответствии с правилами, описанными выше.
Несколько советов (этикет и другие)
- Лучше обратиться к надежному агенту по недвижимости и/или юристу. Агент по недвижимости возьмет оговоренную комиссию, а юрист – оговоренный гонорар.
- Договоритесь с жильцами, когда вы можете посещать их для проверки состояния недвижимости (обычно это не чаще двух раз в год).
- Будьте доступны, если им понадобится ваша помощь, и решайте вопрос как можно быстрее.
- У вас не может быть запасных ключей, и вы можете входить в квартиру только с разрешения арендатора.
- Вы можете входить в квартиру, чтобы показать ее новым жильцам или покупателям, но только с разрешения жильца, предварительно предупредив его.
- Относитесь к жильцам с уважением.
- Улаживайте разногласия в дружеской манере.
- Замените замок для новых жильцов.
Источники
Об этикете: блог о предпринимательстве Capitalist Creations.
Для правил: Законодательство и практика Кипра.
Для арендатора
Поиск жилья для аренды на Кипре
Рекомендуется обращаться в надежное агентство недвижимости. За услуги агентства платит арендодатель, а не вы сами.
Вы можете ознакомиться с нашей коллекцией недвижимости для долгосрочной аренды на Кипре.
Если вы иностранец или плохо знаете остров, лучше посетить место, прежде чем принимать решение об аренде. Обратите внимание, что жизнь в деревнях дешевле (в зависимости от деревни) и более спокойная, однако общественный транспорт между деревнями и городами ходит нечасто. Для передвижения вам понадобится собственный автомобиль.
Поиск недвижимости для аренды и что нужно проверить
При поиске жилья для аренды вам стоит задуматься:
- Что вы можете себе позволить?
- На какой срок? Обсудите с арендодателем, будет ли аренда короткой, длинной или с возможностью продления.
- В каком районе? Чем больше район, тем легче найти что-то подходящее
- Если у вас есть домашние животные, вам нужно убедиться, что они будут приветствоваться арендодателем. Домашние животные – это члены семьи.
- Безопасно ли жилье и пригодно ли оно для жизни? Проверьте кухню, ванную, окна, двери, стены, крышу и полы, телефонную связь и так далее.
Спросите, является ли арендодатель собственником и не заложена ли недвижимость.
Источник: Официальный сайт правительства Великобритании и сайт lawdepot.com.
Регистрация договоров аренды
Договоры аренды, заключенные на срок более 15 лет, должны быть зарегистрированы в районном отделении Департамента земельных ресурсов и землеустройства. Арендатор должен сделать это в течение трех месяцев после подписания договора аренды.
Этикет для арендаторов
Институт Эмили Пост и другие эксперты по манерам и этикету дают следующие советы жильцам:
- Соблюдайте правила, о которых вы договорились.
- Относитесь к своему арендодателю с уважением.
- Своевременно вносите арендную плату.
- Отвечайте на звонки арендодателя.
- Приходите вовремя на встречи.
- Убирайтесь, когда хозяин собирается навестить вас.
- Относитесь к дому так, как если бы он был вашим собственным.
- Избегайте частых жалоб.
- Уважайте соседей.
Переезд из арендованного жилья
По мнению экспертного сайта yourmove.uk, процесс пройдет гладко, если вы:
- Убедитесь, что вы заплатили всю арендную плату.
- Оставите жилье в полной чистоте.
- Проверите, нет ли повреждений; устраните все причиненные вами повреждения.
- Свяжитесь с поставщиками, например, электроэнергии, чтобы оплатить последний счет.
- Сообщите об этом поставщикам услуг (телефон, электричество, Интернет и т. д.).
- Перенаправите свою почту и оставите адрес для пересылки (возможно, у бывшего хозяина или агента по недвижимости).
- Сделаете фотографии перед отъездом.
Часто задаваемые вопросы
Отказ от ответственности
Это руководство содержит информацию и практические советы по аренде недвижимости на Кипре. Оно призвано дать как можно более точное представление о законодательстве и практике, касающихся арендодателей и арендаторов. Прилагаются все усилия для того, чтобы информация была точной и обновленной. Тем не менее, данное руководство не несет ответственности за любые вопросы, касающиеся вашего личного дела и обстоятельств. Для получения консультации по вашей ситуации и имуществу, а также по возможностям рынка недвижимости, настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, финансисту или агенту по недвижимости.
