Покупка недвижимости на Кипре

Кипрское право – это система общего права, что, в частности, означает, что по схожим делам принимаются схожие решения, а правила, выработанные в ходе рассмотрения дел, применяются в аналогичных случаях в дальнейшем. Правовая система Кипра основана на британской. Многие законы основаны на британском законодательстве.

Пока Кипр был колонией, британцы провели генеральное межевание и создали Департамент земель и межевания (DLS). Британский проект зафиксировал все земельные участки. Сегодня на Кипре зарегистрирована вся земля.

Интересы и права на землю регистрируются в DLS. В Никосии, Лимассоле, Ларнаке, Фамагусте, Пафосе, Кирении и Паралимни существуют окружные земельные управления. Районные офисы отвечают за все регистрации и передачи земельных участков, а также за все деловые операции, связанные с землей.

Существует электронный портал DLS, однако регистрация и передача земли может осуществляться только лично в соответствующем районном офисе.

Регионы Кипра либо прибрежные, либо расположены близко к морю. Никосия и Лимассол – космополитичные и изысканные, а Ларнака и Пафос – более спокойные. Все они являются хорошими местами для жизни с точки зрения климата, семейной жизни и безопасности.

По состоянию на апрель 2025 года Лимассол является самым дорогим городом Кипра: медианная цена на жилье составляет € 657,000. В то же время Ларнака претендует на звание самого доступного региона с медианной ценой жилья в € 310,500.

Медианная цена жилья в Пафосе составляет € 547,500, в Никосии – € 320,000, а в Фамагусте – € 460,000. Однако, поскольку мы в основном специализируемся на недвижимости в Лимассоле, малое количество объявлений в других регионах негативно сказывается на точности расчетов для этих локаций.

Кипр предлагает большое разнообразие недвижимости, включая отдельные дома и виллы, бунгало, квартиры, пентхаусы и земельные участки для ваших собственных проектов застройки. Ознакомьтесь с нашими объявлениями, чтобы узнать все подробности.

По состоянию на апрель 2025 года медианная цена на кипрские квартиры, представленные на нашем сайте, составляет € 501,700, а медианная цена за квадратный метр – € 3,992. Медианная цена на дом или виллу составляет € 740,000, а медианная цена за квадратный метр – € 3,578.

По состоянию на апрель 2025 года срок оформления разрешения на покупку недвижимости в Лимассоле составляет 30-45 дней, в то время как в Пафосе этот процесс занимает 4-5 месяцев. Для Ларнаки, Никосии и Фамагусты достаточно 1-2 месяцев.

Два специалиста, которые вам нужны, – это агент по недвижимости и юрист.

Агент по недвижимости знает рынок, застройщиков и то, как все делается. Лицензированные агентства недвижимости (как DevelopersCyprus) работают в соответствии со строгим кодексом профессионального поведения и честности.

Юрист (или юридическая фирма) поможет с оформлением документов, обеспечит соблюдение надлежащих юридических процедур и защитит ваши права. Он/она разъяснит соответствующие законы и поможет вам избежать проблем. Кроме того, юрист проведет комплексную юридическую проверку, что означает проведение поиска в земельном кадастре, чтобы обнаружить любые обвинения, арендные договоры, правила планирования или другие обременения, которые могут повлиять на недвижимость.

Кроме того, вам может понадобиться специалист по обмену валюты, который поможет с переводом денег из-за границы и сложностями, связанными с курсами валют. Обратите внимание, что все кипрские банки предлагают услуги по обмену валюты.

Можно купить недвижимость на Кипре без посещения страны, найдя местных специалистов и использовав доверенность. Доверенность назначает человека (например, юриста или агента по недвижимости) действовать в качестве вашего агента и представителя во время продажи и передачи земли/недвижимости или обсуждения договора аренды и переговоров.

Доверенность может быть конкретной, то есть для определенной цели, или общей, для общих целей.

Лицо, назначенное вашим доверенным лицом, занимает "фидуциарную позицию". Это означает, что оно должно действовать честно, лояльно и ответственно по отношению к вам.

Иностранный документ доверенного лица должен быть заверен печатью и печатью посольства или консульства Кипра, чтобы быть действительным на Кипре. Это правило действует независимо от того, является ли ваша страна членом ЕС или нет.

При составлении бюджета будьте реалистами. При покупке недвижимости на Кипре возникнут дополнительные расходы:

• сборы за смену собственника (transfer fees): от 1,5% до 4% (применяется только при перепродаже – покупке на вторичном рынке),
• гербовый сбор (stamp duty): от 0,15% до 0,2% (не более € 20,000),
• НДС на недвижимость: от 5% до 19% (применяется только к новостройкам).

В то же время, ваши доходы в будущем могут оказаться не такими высокими, как ожидалось. Поэтому, прежде чем принять решение о покупке недвижимости, разработайте практичный и жизнеспособный план выплат. Юрист или агент по недвижимости могут помочь вам в этом.

Все кипрские банки предлагают ипотечные кредиты со средними ставками около 4,47%. Чтобы получить ипотеку, необходимо иметь стабильный источник дохода.

При ипотеке на покупку недвижимости необходимо заключить договор страхования жизни и договор страхования от пожара и землетрясения (то есть страхования конструкции дома или здания). Однако вам не обязательно заключать все три договора с одними и теми же людьми; банк не может этого требовать. Вы можете заключить два договора страхования отдельно.

Обсудите все дополнения и ремонтные работы, которые могут потребоваться. Договоритесь, кто будет за них платить. Изложите эти вопросы в письменном виде.

Продавец не обязан раскрывать все детали (“нет обязанности раскрывать информацию”). Однако если вы зададите вопрос, продавец должен ответить правдиво. Продающая сторона не должна использовать обман, чтобы убедить вас подписать договор, и не должна включать в договор неточные условия.

В любой из вышеперечисленных ситуаций, если продавец нарушает (“разрывает”) договор, у вас есть к нему законные претензии. Обращение в суд стоит дорого и занимает много времени на Кипре; сначала вы можете договориться с продавцом или обсудить этот вопрос с третьим нейтральным лицом, которое поможет решить проблему.

Договор купли-продажи является центральным пунктом соглашения. Юрист должен убедиться, что договор составлен четко, с учетом вашей личной ситуации и содержит основные пункты, упомянутые выше.

Закон о продаже земли (конкретное исполнение) № 81(I)/ 2011 защищает покупателя недвижимости на Кипре.

Это связано с тем, что недвижимость часто закладывается продавцом (застройщиком), который впоследствии может отложить передачу документов на право собственности покупателю. Такая ситуация считается одним из самых распространенных "подводных камней" при покупке недвижимости на острове.

Чтобы получить защиту по новому закону, покупатель должен зарегистрировать договор купли-продажи в Земельном кадастре и самостоятельно погасить ипотеку. Затем покупатель обращается в суд с просьбой выдать приказ о "конкретном исполнении", то есть о том, чтобы заставить продавца передать недвижимость покупателю.

Покупатель должен зарегистрировать договор купли-продажи в Земельном кадастре и самостоятельно погасить ипотеку

После того как покупатель получит постановление суда, у него/нее есть 1 год, чтобы обратиться в земельный кадастр для регистрации недвижимости на имя покупателя.

Если договор не зарегистрирован, суд все равно может вынести решение о конкретном исполнении, если, во-первых, это справедливо и разумно и, во-вторых, не затронет права третьих лиц (третьих лиц, участвующих в деле).

Покупатель обязан поставить штамп на договоре купли-продажи в Налоговом управлении. Гербовый сбор должен быть уплачен в течение 30 дней с момента подписания договора. Подробнее о ставках гербового сбора на Кипре.

Покупатель или его юрист регистрирует договор в Земельном кадастре.

Адвокат продавца должен предоставить сертификат налоговой о погашении задолженностей (т.е. показать, что все налоги, касающиеся недвижимости, были уплачены). Более подробную информацию см. ниже.

После сдачи объекта в эксплуатацию покупатель подключает коммунальные услуги (воду, электричество, телефон и т. д.).

Подача договора купли-продажи в районное управление земельных ресурсов является важным условием защиты вашей собственности (см. выше).

После подписания контракта и оплаты продавец и покупатель ("стороны") передадут недвижимость через Земельный кадастр Кипра. Для этого они должны явиться в районный земельный офис. Если они явились лично, то должны иметь при себе удостоверение личности или другой документ, подтверждающий их личность. Стороны могут осуществить сделку (т.е. передачу) через своих уполномоченных агентов, например, юристов.

Покупатель оплачивает комиссию за перевод в кадастре (transfer fees). В нашей статье объясняется, как рассчитать комиссию за перевод.

При уплате НДС комиссия за перевод не взимается (см. ниже).

Перед покупкой недвижимости без документов на право собственности покупателю рекомендуется попытаться выяснить, почему документы на право собственности не были выданы.

Поиск, проведенный юристом в Земельном кадастре, покажет наличие ипотеки и другую полезную информацию о недвижимости.

Несмотря на то, что покупка без документов о праве собственности не рекомендуется, существует защита для покупателя, приобретающего заложенную недвижимость.

По контрактам, подписанным до 12 декабря 2023 года, покупатель может погасить существующую ипотеку и, если продавец не передаст титул (документы на право собственности), обратиться в суд с требованием о выдаче продавцу специального исполнительного листа. Действие этого приказа заключается в том, чтобы заставить продавца выполнить свои обязательства, т.е. передать недвижимость.

Для договоров, заключенных после 12 декабря 2023 года, защита усиливается благодаря поправке к Закону о продаже имущества (конкретное исполнение) 2011 года, внесенной Законом 132(I)/ 2023.

Согласно новым правилам, продавец должен получить поисковый сертификат на недвижимость в Департаменте земель и землеустройства (DLS). Это документ, в котором указаны все ипотечные кредиты. Сертификат поиска будет включен в договор купли-продажи и должен быть не более чем на 5 дней старше даты подписания договора.

Затем продавец и кредитор подписывают заявление о том, что если покупатель выплатит 95 % ипотечного кредита, то они освободят недвижимость, чтобы DLS мог передать ее покупателю. Если они этого не сделают, DLS все равно передаст недвижимость, если покупатель принесет квитанцию о погашении ипотеки.

В стране действуют строгие административные правила и штрафы для продавцов, не соблюдающих новый закон.

Покупатели, впервые приобретающие недвижимость, платят НДС по сниженной ставке 5%, если они покупают или строят жилье площадью менее 130 кв. м. Остальные покупатели платят по стандартной ставке 19 %. Лица с ограниченными возможностями имеют право на льготный НДС на недвижимость на первые 190 кв. м.

Стоимость жилья не должна превышать 350 000 евро, а стоимость всей сделки не должна превышать 475 000 евро.

Если применимо, то это 1% от рыночной стоимости имущества.

Налог на недвижимое имущество был отменен на Кипре в январе 2017 года.

На Кипре нет налога на наследство.

По состоянию на апрель 2025 года в форме 313 (на греческом языке, PDF, доступна на сайте Налогового департамента) по-прежнему упоминается налог на недвижимое имущество, который был отменен в 2017 году.

Налог на прирост капитала взимается, если продавец продает частным образом (не как бизнес) и получил прибыль от продажи, т.е. продал недвижимость по цене выше, чем первоначально заплатил за нее. Налог на прирост капитала составляет 20 %.

Если продавец продает как бизнес, то бизнес будет платить подоходный налог на недвижимость. Для компаний с ограниченной ответственностью налог составляет 12,5%, для частных предпринимателей ставка варьируется в зависимости от полученного дохода.

Размер налога зависит от муниципалитета, поэтому советуем вам ознакомиться с официальным сайтом муниципалитета. Например, в 2023 году Лимассол взимал с квартир 170 евро за вывоз мусора; такая же сумма являлась средней для вывоза мусора в Ларнаке.

Муниципалитеты взимают ежегодный муниципальный налог с недвижимого имущества в размере 0,24 за тысячу. Сумма варьируется в зависимости от стоимости недвижимости в каждом городе (раздел 74, Закон о муниципалитетах 111/1985). Стоимость указана по состоянию на 2021 год.

Подробнее о налогах на недвижимость на Кипре.

Вы можете взять с собой членов семьи во всех случаях, но вам следует обратиться к хорошему иммиграционному юристу для получения подробной информации об оформлении документов.

Иностранные граждане могут получить гражданство Кипра, прожив в стране от 4 до 8 лет, в зависимости от уровня владения греческим языком.

В соответствии с правилами социального этикета вы должны сообщить своим личным и профессиональным контактам о смене адреса.

При смене адреса на Кипре позвоните в центр обслуживания клиентов, чтобы уведомить телефонную компанию (включая CYTA).

Для уведомления управления электроэнергией Кипра посетите местный центр обслуживания клиентов, чтобы получить и заполнить необходимые формы. При себе необходимо иметь паспорт и удостоверение личности, подтверждение адреса и сумму для оплаты депозита.

Вы также попросите отключить электричество по вашему предыдущему адресу.

По поводу воды, сообщите в местный орган водоснабжения.

Иностранные граждане должны сообщить о смене адреса в Отдел регистрации актов гражданского состояния и миграции по адресу ecivil.crmd.moi.gov.cy (eCivil).

Отказ от ответственности

Это руководство содержит информацию и практические советы по покупке недвижимости на Кипре. Оно призвано дать как можно более точное представление о законах и практике, касающихся продавцов и покупателей. Прилагаются все усилия для того, чтобы информация была точной и обновленной. Тем не менее, данное руководство не несет ответственности за любые вопросы, касающиеся вашего личного случая и обстоятельств. Для получения консультации по вашей ситуации и имуществу, а также по возможностям рынка недвижимости, настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, финансисту или агенту по недвижимости.